12博娱乐场官方网站_“楼王”不是谁都能入手,但是GET到“选楼”秘诀一样住的爽!

 

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12博娱乐场官方网站,做互联网媒体最重要的是追热,回顾过去一年的热点,除了各地新政频出的突然袭击,也只有美国大选让地产公众号沾了老普的光侃了回大山,特朗普用房地产的方式坐上了总统的席位,确实直击地产人的兴奋点。

一直觉得特朗普时代房地产应该很有奔头,所以今天佳爷端上买房选楼的这盘菜,总统不是谁都能当的,楼王也不是谁都能入手的,但是get到了技巧,一样可以享受楼王的居住体验。

凭什么楼王就卖的贵?part-1

通常情况下,作为整个小区的标杆,楼王通常具备四大特征。

首先,楼王位于楼盘最中央的位置,这里所说的中央不是指小区的几何中央,而是小区最优越的位置,享受社区最全的配套设施;

其次,楼王的前后楼间距大,占据小区最佳的视野;

第三,楼王拥有较好的景观资源,往往自带花园、水系;

第四,楼王的户型宽敞舒适、南北通透、便于采光、通风效果好,住户使用率高,且拥有最好的朝向方位等。

楼王通常在整个楼盘中最后销售,价格最高。由于消费人群定位经济实力较强人群,开发商一般会慎重对待,无论是建筑质量、景观绿化都要比普通房源更用心。

举个例子,下图所示,可以看到楼王的位置在景观园林的核心位置,不临街,因而避免了马路上的噪音和灰尘污染,而且楼层高度由北向南呈阶梯形,楼间距足够大,保证了视野的宽阔。

那么我们再看看其他位置的楼栋,和”楼王“比有哪些缺陷呢?

最东边:楼层假设15层左右,早上起来的阳光非常好,但是视野可能一般,由于临街打开窗户就是马路和嘈杂的车流声。另外,还有一个小广场,不可避免的有大妈们跳广场舞。

最南边:可以看出来是小高层,虽然临街,但是用心的开发商在楼下开发了3米左右宽的绿化带,起到了隔绝杂音的效果。并且朝南的房子本来就枪手,价格一般不低。

最西边:西侧也属于小高层,但是最大的缺点就是夏季西晒,会比较热。

最北边:北侧的房子可以看出是整个小区最高的,而且排的十分整齐密集,又临马路,避免不了马路的灰尘和噪音。而且,佳爷这里特别告诉大家,选择临街的楼栋时,并不是楼层越高噪音越小!

非“楼王”不选?别中了开发商的圈套!part-2

的确,“楼王”的存在,占据了整个小区的最优资源和配套。因此,即使“楼王”价格普遍偏高,不少购房者也愿意花大价钱买一个舒适安心。

不过佳爷还是希望购房者理性些,根据自身情况决定是否购买楼王。如果购房以自主为主,在资金允许的情况下,最好选择楼王产品;但如果购买房产用于投资,一般不建议购买楼王。因为,对于在二手房市场上的优势,我曾经听过不止一个中介说“将来卖二手的差价一定小于现在开发商卖的差价”。并且,楼王的面积偏大,在二手房市场并不吃香。所以,买“楼王”不能盲目。

然而大多购房者认为,现在的“楼王”更多的是销售嘘头。采访了一位同事小张,她在了解一个称为“楼王”的楼栋房源后,感觉非常失望。“在我看来,这个‘楼王’未必比该楼盘的其他楼更有价值。楼盘内位置就这么多,似乎景观也被遮挡得差不多了,‘楼王’的户型设计也未见十分出色。”

也有网友给我们留言,说所谓的“楼王”,其实是开发商借机积攒人气和拉高楼价的手段。佳爷房谈有网友评价,往往成为“楼王”的楼栋,都有虚高售价的现象,让一部分购房者望而却步,转而购买该楼盘的普通房型。动不动就标称“楼王”,是开发商的一种营销手段而已。

选房选的好,家家住楼王

part-3

千辛万苦选好小区后,下一步就该选楼号了。面对小区内少则数十多则几十座楼栋,究竟选择哪栋最好呢?

低层/多层/小高层的小区

低层因为总楼层小于3层,所以不存在采光和通风等方面的压力。不管是4层高的、6层高的多层,还是11层高的小高层,只要楼间距合适,采光都不是什么大问题,这种情况下建议大家选择小区中间的楼栋,安静、舒适,适合居家。

当然,下图这个小高层,夹在两栋超高层之间,这样的楼栋在采光和通风上,会受到前后两栋楼的影响。

(超)高层小区

12-33层,称为高层;33层以上称为超高层。现在很多楼栋都在30层左右,走在楼下面会有一种压抑之感,如果没选好楼栋,采光将会比较尴尬,合适的楼栋搭配合适的楼层,采光将不会有问题。

如果您在购房时选择比较充裕,那么不临街的楼栋肯定是最好的选择,靠近小区景观中心的位置通常会作为“楼王”出售,售价较高,经济实力允许的购房者可以考虑,舒适度肯定是不会错的,就算您不打算入手楼王,也可以在楼王周边发散选择。

除了楼王的景观因素外,还有一些个人因素要考虑,比如您是需要乘坐地铁或公交的上班族,就要仔细测量从楼栋到小区出口的精确距离,尽量选择靠近每天上下班的出口;如果您家有老人需要选择低楼层,就尽可能远离地面停车位和地下停车场的出入口,从而降低汽车噪音和尾气污染。

如果您购房时下手比较晚,中间楼栋剩下的选择不多,那么四向边楼该如何选呢?

东边:东边没有遮挡的话,早上的采光很不错,东边视野开阔,一般中午过后太阳就被掐面的楼栋遮住了,如果前面没遮挡,光线不错,但除非门前是一条林荫小道,否则机动车辆的噪音和粉尘污染会影响你。

西边:西边户一般存在西晒的问题,尤其是夏天,很热。

南边:南边的貌似位置最好最抢手,买的时候价格也最高,这个不能否认,可是你得确定以后你家前面,也就是南边没有高层建筑,如果你家这栋楼一共是30层,等交房后,你家正南面又蹭蹭蹭盖起来了个40多层的建筑,怕是朝南也帮不了你。

北面:北面不太推荐给大家选择,首先北向采光不佳,尤其是冬季,我国很多地区都受北风影响,加之边楼没有遮挡,保暖性将大打折扣。

案例分析part-4

来看看下面这个小区的楼栋分布:

小区楼栋层数均为33层,整个小区四面都是马路,且靠近3个十字路口

红色框框处目前在建火车站

黄色框框处为已经建成并有人入住了的成熟小区

4号楼和5号楼对面为一块空地

哪栋楼位置最好呢?

6、7号楼位置最好

位于小区的中央,远离噪音,还可以观看到小区的中央景观。

其次是4、3、2号楼

4号楼其靠近的是一条小小的马路,车辆并不多,右手边有一个幼儿园,距离旁边的宽马路(主干道)还有一定的距离,受到的影响小,并且由于4号楼只是2面受到遮挡,采光还是不错的。但其对面的空地,存在较多不确定性的因素。

2、3号楼,虽然也会受到主干道噪音的影响,但东面的采光却可以不受影响,并且,3号楼南边受到的遮挡小,东边的单元,采光比2号楼要好。

最次的为8、1、9、5号楼

红色区域在修建火车站,在建和建成后,对8号楼都会有一定的影响,另外,5、8、9号楼的左侧还规划有商业。

1号楼临近2条马路的交汇处,噪音自然不用说。9号楼与5号楼都会受到临街商业、火车站、和马路的影响。当然,1、5、9号楼的采光还不错。

这里,同样的户型和同样的楼层,2号楼的住户就没有6号楼的住户居住舒适。所以呢,买房的时候选好户型后,还要再看看这些户型对应的楼栋,分析下这些楼栋的好坏,选择最适合自己的。

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